Sunday, July 26, 2009

RISIKO PERALIHAN JUAL BELI RUMAH SECARA KREDIT

Dengan laju pertambahan penduduk Indonesia yang sangat pesat, maka bertambah pula kebutuhan akan tempat tinggal atau rumah sebagai sarana pemukiman. Dewasa ini pembangunan perumahan di Indonesia sangat pesat perkembangannya. Hal tersebut dibuktikan dengan semakin banyaknya pembangunan perumahan-perumahan rakyat, baik yang diselenggarakan oleh Pemerintah maupun oleh pihak swasta, sehingga tidak mengherankan bila usaha di bidang real estate ini mengalami perkembangan yang sangat pesat.
Banyaknya pembangunan perumahan diharapkan dapat memenuhi kebutuhan rakyat Indonesia dalam usahanya memiliki tempat hunian atau rumah. Namun pada kenyataannya masih banyak rakyat yang tidak mampu membeli rumah secara tunai atau kontan. Menyikapi hal demikian, banyak pengembang perumahan yang memberikan pelayanan dengan menjual rumah yang dibangunnya dengan angsuran atau dalam istilah populernya pembelian rumah secara kredit.


Berbagai macam fasilitas ditawarkan oleh para pengembang kepada calon pembeli, baik fasilitas fisik maupun proses kredit yang sangat mudah dan tidak berbelit-belit. Jual beli rumah antara pengembang dengan pembeli dimulai dengan penandatanganan perjanjian jual beli yang telah disepakati bersama.
Mengenai pengertian perjanjian antara lain dapat dilihat dalam Pasal 1313 KUH Perdata, yang berbunyi sebagai berikut ;
“Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya”.

Sedangkan jual beli menurut Pasal 1457 KUH Perdata adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah diperjanjikan. Dari rumusan Pasal 1457 KUH Perdata tersebut dapat ditarik pengertian bahwa jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dan penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.
Mengenai jual beli dengan pembayaran angsuran/kredit sama sekali tidak ada diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) yang berlaku untuk Indonesia. Namun demikian ternyata dalam praktek sehari-hari banyak dijumpai lalu lintas persetujuan yang berbentuk jual beli angsuran/kredit. Dengan demikian dalam jual beli secara kredit, pembeli wajib membayar harga barang secara berkala, sebaliknya penjual biasanya masih tetap berhak menarik barang yang dijual dari tangan pembeli apabila pembeli tidak tepat waktu (niet tijdig) membayar harga cicilan sesuai waktu yang ditentukan. Adanya hak penjual untuk menarik kembali barang yang telah dijual karena akibat keterlambatan membayar cicilan adalah merupakan syarat yang disebut klausul yang menggugurkan atau vervalclausule.
Menurut R. Subekti, jual beli secara angsuran atau sewa beli mula-mula ditimbulkan dalam praktek untuk menampung persoalan bagaimanakah caranya memberikan jalan keluar apabila pihak penjual menghadapi banyak permintaan atau hasrat untuk membeli barangnya tetapi calon-calon pembeli itu tidak mampu membayar harga barang-barang sekaligus. Penjual bersedia untuk menerima bahwa harga barang itu dicicil atau diangsur, tetapi ia memerlukan jaminan bahwa barangnya (sebelum harganya dibayar lunas) tidak akan dijual lagi oleh si pembeli. Sebagai jalan keluar lalu ditemukan suatu macam perjanjian dimana selama harga belum dibayar lunas, si pembeli menjadi penyewa dahulu dari barang yang ingin dibelinya. Harga sewa sebenarnya adalah angsuran atas harga barang.
Dalam kenyataan sehari-hari sering dijumpai seseorang yang membeli rumah secara kredit namun karena alasan tertentu mengalihkan atau mengoper kepada orang lain. Pengalihan jual beli tersebut tentunya menimbulkan risiko, baik bagi penjual maupun pembeli.
Menurut R. Subekti, risiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu kejadian (peristiwa) di luar kesalahan salah satu pihak.
Risiko yang timbul dalam peralihan jual beli rumah secara kredit antara lain adalah sebagai berikut:
-adanya gugatan dari pengembang, karena pengoperan atas barang yang dibeli dengan sistem sewa beli termasuk tindak pidana penggelapan;
-penentuan atas nama hak atas tanah, karena hak atas tanah tentunya akan mengatasnamakan debitor dalam jual beli rumah secara angsuran, bukan atas nama pihak ketiga.
Upaya yang dilakukan untuk menghindari risiko yang timbul dalam peralihan jual beli rumah secara kredit tersebut, pihak ketiga dalam melakukan atau menerima peralihan jual beli rumah secara kredit tersebut harus dilakukan dihadapan kreditor, sehingga akan dibuatkan perjanjian baru untuk selanjutnya kreditor mendaftarakan hak atas tanah dari rumah tersebut kepada PPAT atas dasar jual beli dari debitor sebagaimana dipersyaratkan oleh Pasal 37 dan 38 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

No comments:

Post a Comment